近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《應(yīng)勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》。仲量聯(lián)行對超過200個(gè)中國城市的辦公樓市場進(jìn)行調(diào)研，既有對中國辦公樓市場的全景描繪，也有對主要城市的數(shù)據(jù)透視，下面給大家劃劃重點(diǎn)。01各城市寫字樓租金排名先來一組干貨。以下是仲量聯(lián)行發(fā)布的主要城市甲級辦公樓月租金排名，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止2021年9月6號。

甲級辦公樓租金來看，我國主要城市的樓宇經(jīng)濟(jì)可以分為四檔：

香港一騎絕塵，位列第一檔，月租金高達(dá)621元/m?2;，也是唯一一個(gè)月租金超過600元的中國城市，穩(wěn)居中國商務(wù)第一城;

北京為第二檔，在內(nèi)地一枝獨(dú)秀，月租金達(dá)到330元/m?2;，是內(nèi)地唯一月租金破300的城市;對比國際一流辦公樓市場的租金水平，北京已躋身全球前三。

上海、臺北、深圳、澳門*、廣州為第三檔，月租金在162-222元/m?2;；

其他城市，為第四檔，甲乙級辦公樓市場的月租金在33-117元/m?2;。其中，大多數(shù)新一線或強(qiáng)二線城市均處于60-90元/平方米的價(jià)格區(qū)間。

02主要城市空置率排名

寫字樓空置率反映的是一座城市的商務(wù)活力，最新主要城市甲級寫字樓空置率排名如下。

中國臺北空置率最低，低至2.1%，不過這也與臺北的甲級寫字樓本就不多有關(guān)；

中國香港空置率第二低，低至9%；

廣州、北京、澳門*、寧波*、杭州*、濟(jì)南*的空置率在11%-19.5%之間；

上海、深圳、南京*、成都*、重慶*、蘇州*、鄭州*、烏魯木齊*、太原*、蘭州*、石家莊*、昆明*、西寧*、拉薩*、合肥*、青島*幾個(gè)城市空置率在20.7%-30%之間；

天津*、福州*、?？?、武漢*、廈門*、西安*、長沙*、哈爾濱*、南寧*、大連*、沈陽*、貴陽*、呼和浩特*、銀川*幾個(gè)城市的空置率在30.3%-39.4%;

無錫*、南昌*、長春*三個(gè)城市空置率較高，在40%以上。

縱向比較，相比第二季度，一線城市的空置率均稍有增長，其他城市空置率大多在降低。

橫向比較，一線城市中，深圳空置率較高，北京甲級寫字樓租金過高，廣州甲級寫字樓存量太低，北京、廣州都需要多建寫字樓。

上海寫字樓的租金、存量、空置率都控制得很好，在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。

主要城市中，空置率最高的是無錫*、南昌*、長春*，超過40%。

03一線城市總存量排名

甲級寫字樓存量可以反映一個(gè)城市高檔產(chǎn)業(yè)的體量，以下是仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的一線城市甲級辦公樓總存量排名↓

一線城市中，甲級寫字樓總存量從高到低分別是，上海、北京、深圳、廣州，最高是上海（1454萬平方米），最低是廣州（664萬平方米）。

另據(jù)仲量聯(lián)行透露，甲乙級辦公樓市場規(guī)模超過400萬平方米的內(nèi)地城市，只有15個(gè)，不足調(diào)研城市數(shù)量的5%；

甲乙級辦公樓市場規(guī)模尚不足50萬平方米的內(nèi)地城市，超過60%，大約相當(dāng)于一座城市內(nèi)只有5至8棟現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化辦公樓宇。而在全球范圍內(nèi)，甲乙級辦公樓市場規(guī)模最大的20座城市的體量均值約為2300萬平方米。

仲量聯(lián)行分析稱，從增長空間來看，中國經(jīng)濟(jì)總量前50大城市辦公樓市場需求距離潛在需求上限，仍有超過6000萬平方米的差距，4座一線城市辦公樓市場總供應(yīng)缺口更是高達(dá)3000萬平方米以上，而中國辦公樓市場的整體供應(yīng)端也還有20%左右的增長空間。

不過，從另一個(gè)角度來看，中國頭部城市已完成了所需辦公樓供應(yīng)超過八成的建設(shè)。

仲量聯(lián)行提示道，尤其是全國經(jīng)濟(jì)總量前50大城市中，已有17個(gè)城市的辦公樓處于“供應(yīng)過剩”狀態(tài)。

04僅四個(gè)城市屬于成熟期

仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國辦公樓的發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。受經(jīng)濟(jì)、人口等宏觀因素影響，中國內(nèi)地各城市的辦公樓市場之間存在巨大差異，明顯處于不同的發(fā)展時(shí)期。

總體來看，中國各地辦公樓市場成熟度差異較大，辦公需求向頭部城市聚集。

僅北上廣深4個(gè)一線城市處于成熟期，辦公樓租金已高居世界前列；

杭州、南京、武漢等7個(gè)城市處于發(fā)展期；

天津、廈門、寧波等19個(gè)城市正處處于發(fā)建設(shè)期；

而70%的中國內(nèi)地城市仍處于起步期。

三產(chǎn)每增1億，辦公增547平米

毫無疑問，一個(gè)國家或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和辦公樓需求呈現(xiàn)正相關(guān)，仲量聯(lián)行更進(jìn)一步，構(gòu)建出一個(gè)多元回歸模型，得出一個(gè)量化的公式。

仲量聯(lián)行研究結(jié)果顯示，平均來看，GDP排名前30位的中國城市中，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一億元人民幣，將推動甲乙級辦公樓市場需求增加547平方米。

其中，第三產(chǎn)業(yè)對辦公樓需求拉動最強(qiáng)的10座城市是：

在全國范圍內(nèi)，深圳第三產(chǎn)業(yè)增長對于辦公樓市場需求的拉動最為強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一億元，辦公樓的使用需求將增長1672平方米，遙遙領(lǐng)先于其他城市。

北京則呈現(xiàn)出截然不同的特點(diǎn)，其第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一億元人民幣，辦公樓需求增加811平方米，僅為深圳的一半，是一線城市中的最低水平。

總體來看，第三產(chǎn)業(yè)對辦公樓需求拉動最強(qiáng)的10座中國城市大多數(shù)都是省會城市。

以排名第5的濟(jì)南為例，分布于省會城市的國企總部及有國企背景的企業(yè)分支機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擴(kuò)張需求穩(wěn)健，對城市發(fā)展有很大的推動作用。 而且，大部分省會城市都處于辦公樓市場的快速建設(shè)期，其第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的拉動力更強(qiáng)勁。

06TMT行業(yè)成租賃大戶

近年，國內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)增長勢頭迅猛，企業(yè)對辦公空間的需求已經(jīng)遍布全國，增長態(tài)勢不錯(cuò)。

于是，大廠租地潮風(fēng)行。來看兩組仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)：

過去兩年，全國前十大頭部TMT企業(yè)的新擴(kuò)租面積合計(jì)超過150萬平方米；

從城市層面看，至少80家全國性企業(yè)在100余座城市已經(jīng)設(shè)立了辦公地點(diǎn)或計(jì)劃在短期內(nèi)租賃辦公室。

值得一說的是，仲量聯(lián)行還出了部分中資企業(yè)的房地產(chǎn)相關(guān)支出成本（購置、租賃和使用房地產(chǎn)方面的花費(fèi)）。

目前，一家業(yè)務(wù)范圍遍布全國的中資企業(yè)，每年與房地產(chǎn)有關(guān)的成本可達(dá)上億元人民幣。

其中，中國銀行2020年度的相關(guān)成本超過100億元，中國平安、工商銀行在80+億元，阿里巴巴、京東、百度在52-69億元之間，招行、建行40+億元，騰訊18億元，美團(tuán)9億元。